Un appel de fonds qui double, des honoraires de syndic qui enflent, un ascenseur facturé à un lot du rez-de-chaussée : les copropriétaires qui veulent contester commettent presque tous la même erreur. Ils réagissent à la réception de l’appel de fonds, alors que la décision qui le fonde a été votée des mois plus tôt. La loi du 10 juillet 1965 organise deux voies de contestation, avec deux délais très différents, et le choix de la bonne voie se fait avant toute démarche.
Deux mois pour attaquer la décision d’assemblée
Le budget prévisionnel, les travaux et l’approbation des comptes sont votés en assemblée générale. Un copropriétaire qui s’y oppose ou qui n’y a pas participé dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal judiciaire. Ce délai est un délai de déchéance : passé, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière. Celui qui a voté pour, ou qui s’est abstenu, ne peut pas agir. En pratique, c’est à la lecture du procès-verbal, et non à la réception de l’appel de fonds, qu’il faut décider.
Cinq ans, ou aucun délai, pour une répartition illégale
La seconde voie ne vise pas une décision mais la clé de répartition elle-même. La loi impose de répartir les charges des services et équipements selon l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot, et les charges de conservation et d’administration selon les tantièmes. Une clause du règlement qui s’en écarte est réputée non écrite : elle peut être contestée à tout moment, quel que soit l’âge du règlement. Le remboursement des sommes payées en trop se prescrit, lui, par cinq ans. C’est le terrain à choisir pour un ascenseur facturé à un lot qui n’y a pas accès ou une grille de chauffage sans rapport avec la consommation.
Entre ces deux situations, la loi prévoit un cas intermédiaire : une répartition conforme dans son principe mais qui lèse un copropriétaire de plus d’un quart, ou en avantage un autre d’autant. Elle peut être révisée en justice, mais seulement dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans de la première vente du lot. Là encore, c’est la date qui commande.
Ce qui ne marche pas
Suspendre le paiement des appels de fonds en attendant l’issue du litige. En copropriété, l’exception d’inexécution n’existe pas : les provisions restent exigibles, et un seul impayé, après mise en demeure restée trente jours sans effet, rend exigibles toutes les provisions de l’exercice. Le copropriétaire qui conteste doit donc payer puis réclamer, pas l’inverse. L’autre impasse fréquente est de contester devant le syndic, par courrier, sans saisir le juge dans les deux mois : le syndic n’a aucun pouvoir pour revenir sur un vote.
La méthode
Lire le procès-verbal dès réception et noter la date de notification. Demander au syndic les pièces justificatives, qu’il doit tenir à disposition. Qualifier le grief : décision irrégulière, donc deux mois ; répartition contraire à la loi, donc action à tout moment et remboursement sur cinq ans. Pour contester des charges de copropriété avec une chance réelle d’aboutir, la qualification juridique du grief compte plus que l’ampleur du montant. Un avocat en droit immobilier à Paris intervient utilement à ce stade, avant l’expiration du délai de deux mois, pour choisir la voie et sécuriser l’assignation.
