Face aux défis de l’urbanisation, les collectivités disposent d’un arsenal juridique puissant. Parmi ces outils, le droit de préemption urbain se distingue comme un levier majeur pour maîtriser le développement territorial. Plongée dans les arcanes de ce dispositif qui redessine nos paysages urbains.
Fondements juridiques et champ d’application du droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain (DPU) trouve son origine dans le Code de l’urbanisme. Il permet aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) d’acquérir prioritairement des biens immobiliers mis en vente dans des zones préalablement définies. Ce droit s’exerce dans le cadre de projets d’aménagement d’intérêt général.
Le champ d’application du DPU est vaste. Il concerne les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) des plans locaux d’urbanisme (PLU), ainsi que les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d’eau, les zones soumises aux servitudes d’inondation, et les secteurs sauvegardés. La loi ALUR de 2014 a étendu ce droit aux copropriétés faisant l’objet d’une procédure d’état de carence.
Procédure de mise en œuvre du droit de préemption urbain
La mise en œuvre du DPU débute par une délibération de la collectivité instituant ce droit sur son territoire. Cette décision doit être motivée et préciser les zones concernées. Une fois le DPU instauré, tout propriétaire souhaitant vendre un bien dans ces zones doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie.
À réception de la DIA, la collectivité dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer. Elle peut soit renoncer à préempter, soit exercer son droit. Dans ce dernier cas, elle doit notifier sa décision au propriétaire et proposer un prix. Si le vendeur conteste ce prix, il peut saisir le juge de l’expropriation pour une fixation judiciaire.
Objectifs et enjeux stratégiques du droit de préemption urbain
Le DPU est un outil polyvalent au service des politiques urbaines. Il permet aux collectivités de constituer des réserves foncières pour réaliser des équipements publics, des logements sociaux ou des opérations d’aménagement. C’est aussi un moyen de lutter contre la spéculation immobilière et de préserver la mixité sociale dans certains quartiers.
En matière de développement durable, le DPU peut être utilisé pour protéger des espaces naturels sensibles ou créer des corridors écologiques. Il joue un rôle clé dans la revitalisation des centres-villes, permettant aux communes de racheter des commerces vacants pour maintenir une activité économique de proximité.
Limites et contentieux liés au droit de préemption urbain
Malgré son utilité, le DPU fait l’objet de nombreux contentieux. Les principaux motifs de recours concernent le détournement de pouvoir, lorsque la préemption ne répond pas à un motif d’intérêt général, et l’insuffisance de motivation de la décision de préemption.
La jurisprudence administrative a progressivement encadré l’exercice du DPU. Le Conseil d’État exige notamment que le projet justifiant la préemption soit suffisamment précis et que la collectivité démontre la nécessité de l’acquisition pour sa réalisation. Le juge contrôle aussi la proportionnalité de la mesure au regard de l’atteinte portée au droit de propriété.
Évolutions récentes et perspectives du droit de préemption urbain
Le législateur a récemment renforcé les prérogatives des collectivités en matière de DPU. La loi Climat et Résilience de 2021 permet désormais son exercice pour lutter contre l’artificialisation des sols. Elle autorise la préemption de terrains pour y réaliser des opérations de renaturation.
Le droit de préemption commercial, variante du DPU, a été assoupli pour faciliter le maintien du commerce de proximité. Les communes peuvent désormais déléguer ce droit à des opérateurs spécialisés, comme les sociétés d’économie mixte ou les établissements publics fonciers.
À l’avenir, le DPU pourrait jouer un rôle accru dans l’adaptation des villes au changement climatique. Des réflexions sont en cours pour l’utiliser comme outil de prévention des risques naturels, notamment dans les zones menacées par la montée des eaux.
Le droit de préemption urbain s’affirme comme un instrument incontournable de l’action publique locale. Entre outil d’aménagement et levier de politique foncière, il permet aux collectivités de façonner activement leur territoire. Son utilisation judicieuse, dans le respect du droit de propriété, est un défi permanent pour les élus locaux, garants de l’intérêt général et du développement harmonieux de nos villes.
