La rénovation énergétique des logements est devenue un enjeu majeur pour réduire la consommation d’énergie et lutter contre le changement climatique. Cependant, de nombreux locataires se heurtent au refus de leurs propriétaires d’effectuer ces travaux pourtant nécessaires. Quels sont les droits des locataires dans cette situation ? Comment peuvent-ils agir pour améliorer la performance énergétique de leur logement malgré la réticence du bailleur ? Cet article fait le point sur le cadre juridique et les recours possibles pour les locataires confrontés à cette problématique complexe.
Le cadre légal de la rénovation énergétique des logements locatifs
La loi impose certaines obligations aux propriétaires bailleurs en matière de performance énergétique des logements mis en location. Le décret décence du 30 janvier 2002 fixe notamment des critères minimaux que doit respecter un logement pour être considéré comme décent. Parmi ces critères figure une protection contre les infiltrations d’air parasites et une isolation thermique suffisante.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a renforcé ces exigences en intégrant un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent. Ainsi, à partir de 2025, les logements dont la consommation d’énergie finale est supérieure à 450 kWh/m²/an (étiquette G) seront considérés comme indécents et ne pourront plus être mis en location.
Ce seuil sera progressivement abaissé pour atteindre les logements classés F en 2028 puis E en 2034. Les propriétaires sont donc tenus de réaliser les travaux nécessaires pour respecter ces nouvelles normes, sous peine de ne plus pouvoir louer leur bien.
Par ailleurs, la loi ELAN de 2018 a instauré l’obligation pour les propriétaires de logements énergivores (classés F ou G) de réaliser un audit énergétique en cas de mise en vente ou location. Cet audit doit proposer des travaux permettant d’atteindre au moins la classe E.
Enfin, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu opposable depuis le 1er juillet 2021. Le locataire peut donc se prévaloir des informations qu’il contient et exiger que le logement corresponde à la performance énergétique annoncée.
Les recours du locataire face au refus de travaux
Malgré ce cadre légal contraignant, de nombreux propriétaires rechignent encore à engager des travaux de rénovation énergétique coûteux. Le locataire dispose alors de plusieurs recours pour faire valoir ses droits :
La mise en demeure du propriétaire
La première étape consiste à adresser un courrier recommandé au propriétaire pour lui rappeler ses obligations légales et lui demander formellement d’effectuer les travaux nécessaires. Ce courrier doit détailler précisément les problèmes constatés (infiltrations d’air, mauvaise isolation, etc.) et fixer un délai raisonnable pour la réalisation des travaux.
La saisine de la commission départementale de conciliation
En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance gratuite tente de trouver un accord amiable entre les parties. Si la conciliation aboutit, un document est signé par le propriétaire et le locataire, précisant les travaux à réaliser et leur délai d’exécution.
L’action en justice
Si la conciliation échoue, le locataire peut engager une action en justice devant le tribunal judiciaire. Il peut demander au juge d’ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, voire de condamner le propriétaire à des dommages et intérêts. Le locataire doit alors apporter la preuve du non-respect des normes de décence et des désordres constatés (photos, témoignages, expertises, etc.).
La consignation du loyer
Dans certains cas, le juge peut autoriser le locataire à consigner tout ou partie de son loyer auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Cette somme ne sera reversée au propriétaire qu’une fois les travaux effectués. Cette mesure vise à inciter le bailleur à réaliser rapidement les améliorations nécessaires.
Les aides financières pour inciter les propriétaires à rénover
Pour encourager les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, de nombreuses aides financières existent. Le locataire peut les mettre en avant pour convaincre son bailleur :
- MaPrimeRénov’ : cette aide de l’État peut financer jusqu’à 90% du montant des travaux pour les propriétaires les plus modestes
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : proposés par les fournisseurs d’énergie, ils permettent d’obtenir des primes pour certains travaux d’isolation ou de chauffage
- L’éco-prêt à taux zéro : ce prêt sans intérêts peut financer jusqu’à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique
- Les aides de l’Anah : l’Agence nationale de l’habitat propose des subventions pouvant couvrir jusqu’à 50% du montant des travaux pour les propriétaires bailleurs
Le locataire peut également proposer de participer au financement des travaux, par exemple en acceptant une légère augmentation de loyer en contrepartie d’une baisse significative de ses charges. Cette solution gagnant-gagnant peut débloquer certaines situations.
Les alternatives pour le locataire en cas de blocage persistant
Si malgré tous ces recours et arguments, le propriétaire persiste dans son refus d’effectuer les travaux nécessaires, le locataire dispose encore de quelques options :
La résiliation du bail sans préavis
Si le logement ne répond pas aux critères de décence, notamment en termes de performance énergétique, le locataire peut résilier son bail sans préavis. Il doit pour cela adresser un courrier recommandé au propriétaire en détaillant les manquements constatés. Cette option permet au locataire de quitter rapidement un logement énergivore sans être tenu de payer plusieurs mois de loyer supplémentaires.
La demande de travaux à la charge du locataire
Dans certains cas, le locataire peut demander l’autorisation d’effectuer lui-même certains travaux d’amélioration énergétique à ses frais. Il peut s’agir par exemple de l’installation de doubles vitrages ou de la pose d’un système de ventilation. Le propriétaire ne peut s’y opposer sans motif valable. Le locataire peut alors déduire le coût des travaux de ses loyers, dans la limite de 10 à 15% du montant annuel du loyer.
Le signalement aux autorités compétentes
En dernier recours, le locataire peut signaler la situation aux services d’hygiène de la mairie ou à l’Agence Régionale de Santé (ARS). Ces autorités peuvent diligenter une enquête et, le cas échéant, mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux nécessaires sous peine de sanctions.
Vers une meilleure protection des locataires ?
La question des droits des locataires face au refus de travaux de rénovation énergétique soulève des enjeux complexes. D’un côté, le droit au logement décent et la lutte contre la précarité énergétique plaident pour un renforcement des obligations des propriétaires. De l’autre, le respect du droit de propriété et la crainte d’une pénurie de logements locatifs incitent à la prudence.
Plusieurs pistes sont actuellement à l’étude pour améliorer la situation :
- Le renforcement des sanctions contre les propriétaires de passoires thermiques
- L’instauration d’un permis de louer conditionné à la performance énergétique du logement
- La création d’un fonds de garantie pour aider les propriétaires modestes à financer les travaux
- L’extension du dispositif Loc’Avantages qui permet aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie de loyers modérés et de travaux de rénovation
Ces évolutions législatives pourraient à terme faciliter la rénovation du parc locatif privé, au bénéfice des locataires mais aussi de la transition écologique. En attendant, les locataires doivent rester vigilants et ne pas hésiter à faire valoir leurs droits face à des propriétaires récalcitrants.
La rénovation énergétique des logements est un défi majeur qui nécessite la mobilisation de tous les acteurs : pouvoirs publics, propriétaires, locataires, mais aussi professionnels du bâtiment et du droit. C’est à cette condition que nous pourrons collectivement relever le défi de la transition énergétique dans le secteur résidentiel.
