La problématique du logement est au cœur des préoccupations des ménages français. Face à la hausse des prix de l’immobilier et à la difficulté d’accès au logement, le bail réel solidaire (BRS) a été instauré. Ce dispositif permet de séparer la propriété du foncier et celle du bâti, rendant ainsi l’accession à la propriété plus abordable pour les ménages modestes. Mais comment est déterminé le plafond de loyer dans le cadre d’un BRS ? Cet article vous éclaire sur cette question.
Le bail réel solidaire : un dispositif innovant pour favoriser l’accession à la propriété
Instauré par la loi ALUR en 2014, le bail réel solidaire est un dispositif qui vise à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes. Concrètement, il s’agit de dissocier le foncier (le terrain) et le bâti (la construction), permettant ainsi de réduire significativement le coût d’acquisition du bien immobilier. Le BRS est accordé par un organisme agréé, appelé organisme de foncier solidaire (OFS).
Dans ce cadre, l’acquéreur devient propriétaire du bâti tout en bénéficiant d’un droit d’usage et d’habitation sur le terrain, pour une durée pouvant atteindre 99 ans. Ce droit est renouvelable et peut être transmis ou vendu. En contrepartie, l’acquéreur verse une redevance au titre de l’occupation du terrain à l’OFS. La redevance et les conditions d’attribution du BRS sont encadrées par la loi afin de garantir la pérennité du dispositif et la mixité sociale.
Le plafond de loyer dans le cadre d’un bail réel solidaire : des critères précis
Pour déterminer le plafond de loyer applicable dans le cadre d’un BRS, plusieurs critères sont pris en compte. Ces critères permettent d’assurer que le dispositif bénéficie bien aux ménages modestes et contribue ainsi à la mixité sociale.
Tout d’abord, le loyer est plafonné en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement. Il existe en effet des zones où les tensions sur le marché immobilier sont plus fortes, ce qui justifie un plafonnement différent. La France métropolitaine est ainsi divisée en quatre zones (A bis, A, B1 et B2), chaque zone ayant un plafond spécifique.
Ensuite, le plafond de loyer dépend également de la surface habitable du logement concerné. Pour cela, on utilise un coefficient multiplicateur qui varie selon la surface habitable. Ce coefficient permet d’éviter les situations dans lesquelles un logement de petite surface aurait un loyer disproportionné par rapport à sa taille.
Enfin, le plafond de loyer est également indexé sur un indice de référence, l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Ce dernier permet d’actualiser les plafonds en fonction de l’évolution du coût de la vie.
Le mode de calcul du plafond de loyer dans le cadre d’un BRS
Pour calculer le plafond de loyer applicable dans le cadre d’un BRS, il convient de suivre les étapes suivantes :
- Déterminer la zone géographique dans laquelle se situe le logement : A bis, A, B1 ou B2.
- Identifier le plafond de loyer au mètre carré correspondant à cette zone. Ces plafonds sont fixés par arrêté préfectoral et peuvent être consultés sur le site du ministère en charge du logement.
- Calculer la surface habitable du logement. Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
- Appliquer le coefficient multiplicateur à la surface habitable. Le coefficient est égal à 0,7 + (19 / surface habitable). Il est plafonné à 1,3.
- Multiplication du résultat obtenu avec le plafond au mètre carré correspondant à la zone géographique.
- Enfin, appliquer l’actualisation en fonction de l’IRL si nécessaire.
Il est important de noter que le plafond de loyer ainsi calculé constitue un montant maximum. L’OFS peut toutefois décider de fixer un loyer inférieur en fonction des spécificités du projet et des ressources des ménages concernés.
En conclusion, le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui vise à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes. Le plafonnement des loyers dans ce cadre repose sur des critères précis tels que la zone géographique, la surface habitable et l’indice de référence des loyers. Le mode de calcul du plafond permet d’assurer une certaine équité entre les bénéficiaires et contribue au maintien de la mixité sociale.
