Quelles sont les raisons de résilier un bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial peut être le résultat d’un accord à l’amiable entre le bailleur (propriétaire de l’installation) et le locataire, d’une violation des conditions du contrat ou de la perte de l’usage du bien loué.

Résiliation à l’amiable

Le bail peut être résilié à tout moment par consentement mutuel, on parle alors de résiliation anticipée à l’amiable. Ce départ n’est pas régi par les dispositions de forme et de calendrier du code du commerce. Toutefois, pour pouvoir restituer les locaux, le locataire et le propriétaire doivent s’être mis d’accord sur ce point.

Afin d’avoir la preuve du consentement des parties, il est recommandé de formaliser la résiliation par écrit ; cela évitera tout conflit futur. En général, on négocie un accord de résiliation anticipée à l’amiable. 

Le propriétaire conditionne fréquemment son autorisation au versement d’une indemnité par le locataire ou à la confiscation de son dépôt de garantie (en pratique, souvent similaire à six mois de loyer). La résiliation pacifique du bail doit être constatée par un acte d’huissier auprès des créanciers inscrits sur les registres de la société, tels que les créanciers gagistes ou privilégiés.

Ils disposent d’un mois pour demander de nouvelles garanties au locataire après réception de la notification. La résiliation est définitive à l’issue de ce délai pour le locataire. Elle entraîne l’obligation pour le locataire de libérer les lieux.

Résiliation pour faute

Une clause résolutoire est le motif de la résiliation.

En cas de manquement du locataire à l’une des obligations prévues par le contrat, il est fréquent qu’une clause prévoie la résiliation automatique du contrat (paiement du loyer ou des charges, par exemple).

Les principes les plus importants relatifs à la clause résolutoire

Seules les obligations énoncées dans le contrat de bail peuvent être modifiées à l’aide de la clause résolutoire. Elle ne peut donc pas sanctionner les obligations mises à la charge du locataire par la législation sur les baux commerciaux ou le droit commun, tant que ces responsabilités n’ont pas été expressément formalisées pour faire jouer la clause résolutoire en cas d’inexécution.

Par conséquent, le bailleur ne peut pas faire jouer la clause résolutoire pour sanctionner le défaut d’exploitation du locataire en l’absence d’une disposition expresse du bail l’obligeant à le faire. La clause résolutoire doit être interprétée de manière restrictive, c’est-à-dire qu’elle ne peut être utilisée si elle ne comporte pas un mécanisme de contournement de l’infraction reprochée.

Par exemple, une clause qui n’interdit que le non-paiement d’un seul versement de loyer ne serait pas exécutoire en droit anglais.

La clause résolutoire est mise en pratique.

Le bailleur doit donner au locataire un commandement de réaliser la condition. C’est le devoir de l’huissier de notifier au locataire son intention d’exercer le bénéfice de la clause résolutoire. Le commandement doit énumérer avec précision le comportement du locataire qui a engagé sa culpabilité, ainsi que la manière dont il doit agir.

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Si le bailleur s’oppose à l’inexécution de certaines réparations par le locataire, l’assignation doit indiquer précisément quelles réparations n’ont pas été effectuées et lesquelles doivent l’être. Il n’est pas possible de se contenter de faire référence à la responsabilité du locataire pour l’exécution de certaines réparations selon les termes du bail.

L’assignation doit, à peine de nullité, informer le locataire qu’il a un mois pour répondre.

Suite à l’ordonnance du tribunal, le locataire est susceptible de faire ce qui suit :

Le locataire respecte le délai.

Dans cette situation, le bailleur ne peut plus se prévaloir de la clause résolutoire. Si le locataire n’exécute pas à nouveau la même obligation, une nouvelle assignation sera nécessaire.

Le locataire n’a pas respecté le délai.

Le bailleur peut utiliser la clause résolutoire et demander au tribunal d’expulser le locataire, sauf si le locataire a demandé au tribunal de suspendre la clause et de lui donner un délai. Le bail est résilié de plein droit, avec un seul objectif : démontrer que les conditions de mise en œuvre de la clause sont réunies (acquisition de la clause), ce qui vous permet d’éjecter votre locataire.

Le bailleur, quant à lui, peut renoncer au bénéfice de la clause pour poursuivre le contrat de bail. Cette renonciation, en revanche, ne peut pas être utilisée pour éliminer son droit de déposer une plainte pour violation similaire ou de refuser de renouveler son bail de neuf ans à son terme. Le bailleur doit notifier aux créanciers inscrits sa demande de cession de la clause en la leur signifiant personnellement.

Le commandement de résiliation du bail sera alors mis en attente pendant un mois pour laisser le temps aux créanciers de l’empêcher ou de faire vendre le fonds de commerce. Le tribunal de grande instance dans le ressort duquel se trouvent les locaux loués est compétent pour connaître des demandes d’exécution de la clause résolutoire. Si les conditions sont remplies, le tribunal enregistre la clause résolutoire et ordonne l’expulsion du locataire. À la date indiquée dans l’assignation, le contrat est alors résilié.

La clause est suspendue temporairement par le locataire.

Le locataire peut demander des délais ou la suspension de la clause résolutoire, quel que soit le motif de la plainte du propriétaire. Par conséquent, il est possible de demander un délai de paiement ou d’exécution des travaux ou des réparations. Avant que la résiliation ne soit légalement constatée ou prononcée par une décision de justice devenue définitive, il faut faire appel.

Si la condition ci-dessus est remplie, la demande peut être faite après un mois à compter de la date de signification de l’assignation. Le tribunal de grande instance du pays où se trouvent les locaux loués est compétent pour les demandes de délai et de suspension. Les juges prennent leurs décisions en tenant compte à la fois de la situation du locataire et des demandes du propriétaire. Toutefois, s’ils refusent d’accorder des prolongations, ils ne sont pas tenus de motiver leur décision.

Ils peuvent accorder des prolongations de deux ans dans les limites de la loi. Les conséquences de la clause résolutoire sont arrêtées pendant ce délai (article 1343-5 du Code civil). Si des délais sont accordés, le locataire doit respecter les conditions fixées par le tribunal. A défaut, selon l’article 1343-5 du Code civil, un nouveau délai ne pourrait être accordé ; donc,

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La résiliation judiciaire

Le bail peut également être résilié par voie judiciaire en cas d’inexécution par le locataire ou le propriétaire des obligations produites par les clauses du bail, ainsi que de celles découlant du statut des baux commerciaux. Sauf disposition contraire, une demande de résiliation judiciaire peut être déposée sans préavis. Le Tribunal de Grande Instance chargé de connaître des recours relatifs aux locaux loués est situé au lieu de situation de ces locaux.

Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire, il doit notifier sa demande de constatation de l’acquisition de la clause aux créanciers inscrits sur la société, comme ceux qui bénéficient d’un gage ou d’un nantissement, afin qu’ils puissent soit l’empêcher, soit ordonner la vente du fonds de commerce. Les juges disposent d’une grande marge de manœuvre pour déterminer si la résiliation est admissible ou non.

Cependant, le bail n’est généralement résilié que si la partie qui intente l’action soulève une cause suffisamment forte et justifiable pour porter atteinte à ses intérêts. En cas de non-paiement du loyer, par exemple, la résiliation a été autorisée afin de prévenir une atteinte aux droits ou aux biens. La sous-location irrégulière et le transfert du bail sans le consentement du propriétaire ont également été utilisés comme motifs de résiliation des baux.

Auparavant, la résiliation prenait effet à la date de la décision judiciaire la constatant. La Cour de cassation, en revanche, a rejeté cette approche et considère désormais que le bail est résilié au jour où les parties cessent d’exécuter leurs obligations (par exemple, Civ. 3e, 30 avril 2003, n° 01-14890). Si le manquement du locataire entraîne la résiliation, il devient alors un occupant sans droit ni titre. Si le locataire reste en possession des lieux,

Destruction des lieux loués – Résolution du bail

Si les locaux loués sont entièrement détruits par un événement aléatoire (comme l’effondrement d’une carrière sous le bâtiment, par exemple) pendant la durée du bail, celui-ci est automatiquement résilié. S’ils ne sont que partiellement endommagés, le locataire a la possibilité de demander soit une réduction du loyer, soit la résiliation du bail. Dans les deux cas, aucune indemnité n’est exigée.

Lorsqu’un locataire devient insolvable, l’absence de droit de résiliation du propriétaire n’est pas automatiquement supprimée.

La résiliation d’un bail commercial n’implique pas toujours que la sauvegarde, le redressement et la faillite judiciaire doivent être effectués simultanément. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Le bail prendra fin à une date précise.

Dans le cas d’un bail, il est possible d’inclure une clause qui précise quand le contrat sera résilié automatiquement en cas de certaines circonstances (par exemple, le décès du locataire ou du propriétaire, la vente du bien). La résiliation ne prend toutefois pas effet immédiatement. Selon l’article L. 145-9 alinéa 3 du Code de commerce,

Cette notification doit détailler l’événement spécifié dans le contrat, et elle doit être envoyée dans les 24 heures après en avoir pris connaissance. En outre, à moins qu’il ne puisse fournir une raison impérieuse de non-renouvellement, le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction qui est fonction de la valeur de l’entreprise.